Pět povinností proti praní špinavých peněz, na které si dát pozor při nemovitostních transakcích

Jste takzvanou povinnou osobou dle předpisů AML?

V rámci nemovitostní transakce je vždy důležité ověřit, zda jste či nejste tzv. povinnou osobou podle AML předpisů. Pokud ano, pak musíte v rámci nemovitostní transakce splnit povinnosti, které na vás AML předpisy kladou. 

Pokud je prodej a nákup nemovitostí něco, čemu se vaše společnost věnuje relativně často či dokonce každodenně, nezapomeňte věnovat regulaci AML dostatečnou pozornost. Je totiž vysoce pravděpodobné, že se tato regulace vztahuje právě i na vaši společnost. Mezi tzv. povinné osoby patří kromě bank také developeři či realitní kanceláře.

Neplnění povinností spojených s AML předpisy je postihováno vysokými pokutami ze strany Finančního analytického úřadu (FAÚ). FAÚ v poslední době zaměřil svou pozornost zejména na realitní kanceláře. V minulém roce udělil jedné z nich pokutu 750.000,- Kč za to, že při nemovitostní transakci neprovedla tzv. identifikaci klienta a ani nepřezkoumala nemovitost, které se obchod týkal (zejména neprovedla kontrolu předchozích kupních smluv a neověřila, zda nemovitost nebyla nabyta prodávajícím za nápadně nízkou či nápadně vysokou cenu).

Proškolte své zaměstnance – jste odpovědní za jejich chyby

Povinnosti dle předpisů AML obvykle plníte či budete plnit prostřednictvím svých zaměstnanců. Nezapomeňte, že tresty za porušení povinností dle předpisů AML nedopadají pouze na vaše zaměstnance, ale též na vás.

V jednom z případů FAÚ konstatoval, že se zaměstnanec směnárny nezachoval dle předpisů AML, když neprovedl identifikaci a kontrolu zákazníka, přestože to AML předpisy vyžadovaly. Za to uložil FAÚ zaměstnanci pokutu 5.000,- Kč a dále pokutu 75.000,- Kč směnárně jakožto zaměstnavateli.

Jako zaměstnavatel se můžete zprostit trestu pouze tehdy, pokud byste prokázali, že jste vynaložili veškeré možné úsilí, abyste přestupku (tj. nežádoucímu chování zaměstnance) zabránili, a že jste vykonali potřebnou kontrolu nad svými zaměstnanci. Proto doporučujeme, abyste své zaměstnance ohledně této problematiky dostatečně a opakovaně školili a o provedených školeních prováděli potřebné záznamy.

Nezapomeňte nastavit systém vnitřních zásad a určit kontaktní a pověřenou osobu

Z AML předpisů plynou i tzv. obecné povinnosti, tj. povinnosti nemající vztah ke konkrétnímu nemovitostnímu obchodu.

Mezi nejdůležitější obecné povinnosti patří vypracování systému vnitřních zásad. Jde o interní dokument, ve kterém jsou uvedeny zásady, postupy a opatření, kterými se tzv. povinná osoba řídí v oblasti AML. Netřeba dodávat, že pokud zaměstnanec poruší povinnosti dle AML předpisů a FAÚ s vámi jako zaměstnavatelem zahájí řízení o udělení pokuty, můžete i prostřednictvím vnitřních zásad posílit své postavení ohledně prokázání, že jste vynaložili veškeré možné úsilí, abyste přestupku (tj. nežádoucímu chování zaměstnance) zabránili.

Další neméně důležitou povinností je určení tzv. kontaktní osoby pro komunikaci s FAÚ a pověřené osoby, která má v rámci společnosti zajistit plnění povinnosti vyplývající z AML předpisů. Některé povinné osoby mají povinnost zvolenou kontaktní osobu ohlásit FAÚ, přičemž nesplnění této povinnosti je stiženo pokutou ve výši až 1 milion korun.

Identifikace a kontrola nerovná se předložení dokladu totožnosti a kontrola obchodního rejstříku

Pokud jste povinnou osobou, pak v rámci jednotlivých nemovitostních obchodů musíte provádět tzv. identifikaci a kontrolu.

Základní principem identifikace je ověření totožnosti a podoby konkrétního člověka. Typicky se toto zjišťuje z občanského průkazu. Tento princip platí, i pokud identifikujete právnickou osobu. U FAÚ tedy neuspějete s argumentem, že identifikaci právnické osoby jste neprovedli proto, že právnická osoba nemá fyzickou podobu. U identifikace právnické osoby se nelze spokojit jen s údaji z obchodního rejstříku. Je nutné ověřit totožnost osoby, která za právnickou osobu jedná. Stejně se postupuje, když je fyzická osoba či právnická osoba zastoupena na základě plné moci. Identifikováni jsou pak zastoupený i zástupce, avšak podoba je ověřena jen u zástupce.

Kontrola zahrnuje zejména získání informací o daném nemovitostním obchodu a přezkoumání zdrojů majetku, který má být předmětem obchodu. Právě v tomto ohledu vám bude velice užitečná právní prověrka (o jejich důležitosti se více můžete dozvědět zde. U nemovitostních obchodů právníci standardně přezkoumávají též nabývací tituly k nemovitostem (obvykle kupní smlouvy) a jsou tak schopni mj. vysledovat původ nemovitosti a její předchozí vlastníky.

U právnických osob je v rámci kontroly nutné rozkrýt jejich vlastnickou strukturu a skutečného majitele. K tomuto vám doporučujeme využít veřejně přístupnou evidenci skutečných majitelů, která vám v tomto ohledu podstatně ulehčí práci. Upozorňujeme, že přestože by tato evidence měla spolupracovat s obchodním rejstříkem a stahovat si z něj automaticky informace (např. o společnících apod.), ne vždy se tak děje. Proto je vždy potřebné porovnat údaje o právnické osobě dostupné v obchodním rejstříku s údaji v evidenci skutečných majitelů. Pokud jsou mezi nimi rozdíly, je důležité ověřit, co je důvodem takových rozdílů.

Dodáváme, že za nesplnění povinnosti identifikace a kontroly hrozí pokuta ve výši až 10 milionů korun, při opakovaném porušení až 30 milionů korun a u finančních institucí až 130 milionů korun.

Nahlášení výsledků identifikace a kontroly FAÚ, povinnost archivace

Nejste povinni nahlašovat FAÚ každou provedenou identifikaci a kontrolu. Pouze pokud na základě jejich provedení získáte podezření, že situace představuje riziko praní špinavých peněz, jste povinni učinit ohlášení FAÚ, který již sám podnikne potřebné kroky.

Na identifikaci a kontrolu navazuje také povinnost získané údaje uchovávat po dobu 10 let pro případ, že by v budoucnu vyvstala potřeba tyto údaje dále použít. Doporučujeme proto, abyste ve vaší společnosti nastavili jasné procesy, které budou dodržovány při každé identifikaci a kontrole. Zejména je důležité, aby o jejich provedení byly učiněny potřebné záznamy. Lze uzavřít, že bez písemných záznamů těžko FAÚ prokážete, že jste řádně plnili své povinnosti dle předpisů AML vč. provádění identifikace a kontroly.

Závěr

Je možné, že vaši obchodní partneři budou vaše sdělení, že potřebujete provést jejich identifikaci a kontrolu považovat za „šikanu“ či „zbytečnou administrativu“. Pokud jste však povinnou osobou dle AML předpisů, plníte jejich prováděním pouze svou zákonnou povinnost. Optikou byznysu je plnění povinností dle AML předpisů často vnímáno jako další administrativní zátěž, která váže zdroje podnikatelů jiným směrem, než je rozvoj podnikání. Mohou proto vznikat tendence se AML věnovat pouze omezeně či dokonce vůbec. Zde upozorňujeme, že FAÚ oblasti AML věnuje zvýšenou pozornost a udělené pokuty za neplnění povinností v oblasti AML jsou velmi citelné. Bez ohledu na administrativní zátěž, která je s plněním AML předpisů spojená, je proto nezbytné se oblastí AML zabývat.