Přichází zásadní změna podmínek předčasného splacení úvěru na bydlení. Na co si dát pozor?

Dosavadní právní úprava stanovovala, že spotřebitel může úvěr kdykoliv předčasně splatit. Zcela zdarma tak mohl učinit například při vypršení fixace úrokové sazby, dále v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci, invalidity a v dalších vyjmenovaných případech.

U ostatních případů bylo stanoveno, že banka má právo požadovat pouze náhradu nákladů, které jí s tímto předčasným splacením vzniknou.

Právě tento termín, který nebyl zákonem blíže definován, se stal alfou a omegou všech sporů o to, jak velký může být poplatek za předčasné splacení.

Stěžejním se k této otázce stalo stanovisko ČNB, podle kterého jsou náklady vzniklými v souvislosti s předčasným splacením zejména administrativní náklady vynaložené právě na předčasné splacení.

Mezi tyto náklady naopak dle názoru ČNB nepatří snížení úrokových výnosů poskytovatele, protože v tomto případě se nejedná ani o náklad, ale o ušlý zisk, ani o úrokové náklady poskytovatele ze zajištění jistiny pro spotřebitele v době poskytnutí úvěru. V tomto případě sice jde o náklad, nejde však o náklad vzniklý v souvislosti s předčasným splacením.

S tímto výkladem naopak nesouhlasili představitelé poskytovatelů úvěrů

Nicméně jak obecné soudy, tak i například finanční arbitr se ve svých rozhodnutích přiklonili k argumentaci ČNB a praxe finančního trhu se ustálila na závěru, že poskytovatel může pro případ předčasného splacení požadovat pouze vzniklé administrativní náklady, které by se měly řádově pohybovat ve stovkách či nízkých tisících korun.

Krom toho, že nová úprava rozšiřuje okruh případů, kdy je možné předčasně splatit úvěr zcela zadarmo (to lze zjednodušeně učinit v případě vypořádání společného jmění manželů a při prodeji nemovitosti, jíž se úvěr týká, po dvou letech od její koupě), dále specifikuje, že v případě některých typů spotřebitelského úvěru na bydlení (viz dále) se náklady vzniklými v souvislosti s předčasným splacením rozumí jednak nezbytné administrativní náklady, které nesmí přesáhnout částku 1.000 Kč, a dále nově úrokové náklady.

Náhrada těchto celkových nákladů je současně ohraničena maximální výší 0,25 % z nesplacené jistiny za každý rok do konce fixního období a celkově maximálně 1 % z nesplacené jistiny za celé zbývající fixní období.

Nově začleněnými „úrokovými náklady“ se podle novely rozumí rozdíl mezi smluvním úrokem, který by spotřebitel dle smlouvy zaplatil ode dne předčasného splacení do konce fixace, a referenčním úrokem.

Tímto referenčním úrokem je pak částka, kterou by spotřebitel zaplatil ode dne splacení spotřebitelského úvěru do konce fixace, pokud by nesplacená část jistiny byla úročena průměrem zápůjčních úrokových sazeb v době předčasného splacení, který bude uveřejněný na internetových stránkách ČNB.

Z výše popsaného je tedy zřejmé, že zákonodárce podřazuje pod termín nákladů vzniklých v souvislosti s předčasným splacením i ušlý zisk poskytovatele a odchyluje se tak od převažujícího výkladu předchozí právní úpravy

Tato změna je odůvodňována tak, že má dojít k zamezování takzvané úvěrové turistiky před vypršením fixace.

Výše popsané změny se vztahují výlučně na spotřebitelské úvěry na bydlení s fixně stanovenou úrokovou sazbou, které jsou účelově určeny k zajištění bydlení (typicky tak jde o úvěr účelově vázaný k nabytí nemovitosti, její výstavbě, nákupu družstevního podílu v bytovém družstvu, opravě stávající nemovitosti, dále též úhradě nákladů spojených se získáním úvěru účelově vázaného na výše popsané situace, nebo jeho splacení), a také na úvěr na bydlení poskytnutý stavební spořitelnou.

Účinnost nové úpravy bude nastávat ve dvou etapách. Nejdříve od dubna tohoto roku nastane účinnost týkající se zveřejňovaní průměrných úrokových sazeb ČNB a až od září tohoto roku nastane účinnost pravidel týkajících se oprávněnosti poskytovatele požadovat po spotřebiteli i ušlý zisk.

Výše popsané změny se tedy dotknou spotřebitelů se smlouvami uzavíranými od září tohoto roku. Již existujících úvěrů se výše popsaná změna pravidel nedotkne, a to do doby, než započne u těchto úvěrů běžet období s nově zafixovanou úrokovou sazbou.

Pokud má tedy dnes spotřebitel zafixováno například na 10 let (nebo zafixuje do nabytí účinnosti novely), tak po celou dobu fixace se ho nová úprava předčasného splacení nedotkne.

To může být dobrá zpráva pro ty, kteří si v nedávné době pořídili hypotéku i přes vysoké úrokové sazby s očekáváním, že jakmile opět dojde k jejich snížení, původní úvěr splatí a zafixují za aktuální úrokovou sazbu.

Ačkoliv měla nová úprava předčasného splacení odstranit výkladové nejasnosti a posílit právní jistotu, tak i v souvislosti s ní vznikají v praxi otázky

Již při projednávání novely v parlamentu i příznivci změny zákona argumentovali, že poskytovatel ve skutečnosti ušlý zisk po spotřebitelích požadovat nemusí.

Je tedy otázkou, zda toto právo vzniká ve stanovených případech poskytovateli již z právní úpravy, či si ho musí se spotřebitelem ujednat navíc i v úvěrové smlouvě.

Část odborné veřejnosti tvrdí, že právo poskytovatele působí dle dnešní úpravy přímo, tedy že pokud nebude ve smlouvě ujednáno, použije se defaultně znění zákona.

Druhá část naopak uzavírá, že nynější změna zákona představuje pouze vymezení, jaké náklady a v jaké maximální výši může poskytovatel obecně požadovat po spotřebiteli v souvislosti s předčasným splacením, a pokud budou tyto náklady zahrnuty i do úvěrové smlouvy, nebude se jednat o zakázané ujednaní v neprospěch spotřebitele.

Nicméně k tomu, aby tuto částku mohl poskytovatel v konkrétním případě požadovat, je nutné, aby takové jeho právo bylo ve smlouvě individuálně ujednáno.

Tento názor má jednak oporu v důvodové zprávě a současně pak dává větší smysl s ohledem na vytvoření konkurence mezi poskytovateli úvěrů.

Pokud totiž některý poskytovatel bude požadovat, aby toto právo bylo sjednáno ve smlouvě, a jiný ne, bude volbou spotřebitele rozhodnout se, s kým do smluvního vztahu vstoupí.

Při tomto výkladu by se naopak zkomplikovala situace pro poskytovatele, který již v běžící úvěrové smlouvě nemá sjednáno právo na ušlý zisk, ale za účinnosti nové úpravy dojde k fixaci nové sazby.

Otázka nutnosti sjednání práva poskytovatele na úhradu nákladů v jednotlivých smlouvách bude jistě předmětem výkladu soudů a finančního arbitra, nicméně s ohledem na již vznikající nejasnosti lze doporučit poskytovatelům, kteří chtějí tato svá práva uplatňovat, aby je detailně a přesně zahrnuli i do úvěrové smlouvy a nespoléhali se pouze na znění zákona.

Spotřebitelům lze naopak doporučit, aby při sjednávání nových úvěrových smluv pečlivě zjišťovali, zda je v uzavírané smlouvě právo poskytovatele zahrnuto a zda ho tedy v budoucnu hodlá uplatňovat.