Nejběžnější nedostatky pachtovních smluv z pohledu vlastníka pozemků

V pachtovní smlouvě je důležité přesně vymezit, které pozemky či jejich části jsou předmětem pachtu. Zejména, pokud jsou předmětem pachtu jen části pozemků, je vhodné tyto přehledně vyznačit v příloze pachtovní smlouvy – například prostřednictvím ortofota z katastru nemovitostí, do něhož budou propachtované části pozemků vyznačeny.

Pachtovné lze stanovit paušální částkou či vzorcem, přičemž základní proměnnou v tomto vzorci bývá plocha propachtovaných pozemků. Vzorec je výhodný hlavně proto, že dokáže reagovat na případnou změny rozlohy propachtovaných pozemků (například v důsledku rozhodnutí katastrálního úřadu). Určení nové výše pachtovného nevyžaduje od smluvních stran žádnou další významnější aktivitu. Naproti tomu paušální částka nabízí výhodu, že pachtovné se bez výslovné dohody stran nezmění bez ohledu na to, že došlo ke změně rozlohy propachtovaných pozemků.

Ve vztahu k výši pachtovného bývá nicméně největším nedostatkem nepřítomnost takzvané inflační doložky. Bez této doložky se vlastníkovi pozemků ztěžuje možnost prosadit vůči pachtýři zvýšení pachtovného. Inflační doložka naproti tomu umožňuje jednostranné navyšování pachtovného v závislosti na růstu inflace. Přitom je možné se dohodnout, že pachtovné nebude zvyšováno o 100 procent nárůstu inflace za poslední rok, ale například jen o část tohoto nárůstu, nebo na tom, že se po určitou dobu trvání pachtovní smlouvy nebude inflační doložka uplatňovat.

Pro zemědělský pacht stanoví občanský zákoník režim úhrady pachtovného pouze jedenkrát ročně a pozadu za předchozí rok. Od tohoto ustanovení je možné se v pachtovní smlouvě odchýlit a nastavit například režim měsíčních splátek. To snižuje riziko vlastníka pozemků, že za pacht nedostane zaplaceno.

Je vhodné pamatovat na to, aby pachtovní smlouva nebránila vlastníkovi ve změně účelu pozemků, například z pozemků zemědělských na pozemky stavební. Smlouva by proto měla obsahovat klauzuli, že při změně povahy pozemků dojde k ukončení pachtu v rozsahu, v jakém se týká pozemků, u kterých ke změně jejich povahy došlo.

Doporučujeme, aby pachtovní smlouva výslovně zakazovala pachtýři na pozemcích stavět jakékoli stavby, jakož i na pozemcích hospodařit jinak než v souladu s jejich určením. Stejně tak je vhodné pachtýři zakázat, aby pozemky jakkoli zatížil (například věcným břemenem či zástavním právem), či je propachtoval jinému jinak než za podmínek ujednaných mezi vlastníkem pozemků a pachtýřem. Chce-li pachtýř takové kroky učinit, měla by smlouva stanovit, že k nim potřebuje souhlas vlastníka pozemků.

Stejně jako u každé jiné smlouvy platí, že i pachtovní smlouvě se vyplatí věnovat dostatečnou pozornost. Je-li kvalitní, dokáže zlepšit pozici vlastníka pozemků a nastavit dostatečně jasné vztahy s pachtýřem. Zároveň je možno pomocí kvalitní úpravy pachtovní smlouvy regulovat i záležitosti, na které zákon zcela nemyslí.