Nadšení, s jakým Češi v posledních letech podnikají nájezdy na investiční byty, téměř hraničí s mánií zlaté horečky. Neuplyne čtvrtletí, aby nebyl pokořený další rekord v objemu poskytnutých hypoték či v prodejních cenách nemovitostí a vůbec nezáleží na tom, jak hlasitě centrální banka investorům vzkazuje, že jsou ceny bytů až o čtvrtinu nadhodnocené. Je to přitom tak trochu paradox. Ačkoliv se lidé masivně honí za investičními byty, ty jsou z pohledu výnosů v realitách tak trochu otloukánkem – větší výnos totiž nabízejí kancelářské prostory, sklady, garáže nebo třeba investice do obchodních center.
„Investiční byt“, případně „byt na investici“, se stal mantrou posledních let. Logicky. S úrokovými sazbami na dně, neustále rostoucími cenami nemovitostí (hypoteční krize z roku 2008 už je dost daleko, aby vzpomínky na ni naše mysl vytěsnila) a notorickou nechutí politiků pohnout s důchodovou reformou je vidina takové nemovitosti nebývale lákavá. Schválně se zamyslete, kolik vašich rodinných příslušníků, známých či přátel v poslední době investiční byt buď koupilo, nebo se k tomu alespoň chystají.
Nic přitom nenaznačuje, že by měl hon na investiční byty uvadnout: ve druhém čtvrtletí se v Praze prodalo nejvíce bytů v historii, ceny mají stále vzestupnou tendenci a na byty se dokonce tvoří pořadníky.
Optikou výnosů ale paradoxně nejde o žádné velké terno.
„Rezidenční segment je mezi českými investory silně poptávaný a výsledkem této nákupní horečky je obrovský cenový skok a současné nízké zhodnocení z pohledu nájmu v porovnání s pořizovací cenou bytu,“ říká pro INFO.CZ Jiří Hrbáček, místopředseda představenstva realitního fondu Wood & Company.
Co přesně znamená ono „nízké zhodnocení“? Podle Hrbáčka jde u (sic!) prémiových pražských nemovitostí o výnos do dvou procent. Pokud od toho navíc odečteme loňskou více než tříprocentní inflaci, dostává se investor do reálných červených čísel. Navíc jsou s investičními byty spjatá i některá další rizika, která si natěšení investoři zprvu nespočítají: předpokládaný růst úrokových sazeb, problémy se sháněním nájemníků nebo fakt, že zatímco ceny nemovitostí v posledních letech rostou, nájmy klesají.
Ovšem ve stínu investičních bytů čekají na investory komerční nerezidenční nemovitosti, které sice možná nejsou na první pohled tolik sexy, ovšem výnosy mají paradoxně výrazně vyšší. Jde o různé průmyslové haly, kanceláře, garáže či obchodní centra. „A v obecné rovině u nich platí, že komerční nemovitosti přináší investorům vyšší výnosové procento než investice do rezidenčních nemovitostí,“ potvrzuje Jiří Hrbáček. Zatímco nejlepší pražské byty tak poskytují roční výnos do dvou procent, u kanceláří a logistických staveb je to až 4,5 procenta a u obchodních center se výnos pohybuje mezi 5 až 5,5 procenty.
Sklady nad zlato
Proč jsou pro investory nerezidenční nemovitosti výnosnější než investiční byty? Jednou částí odpovědi je covidová pandemie, která urychlila řadu trendů. Oblibu on-line nakupování, nároky spotřebitelů na včasné doručení, anebo změny v globálních dodavatelsko-odběratelských řetězcích: to všechno jsou změny, na které si zákazníci poměrně rychle a ochotně zvykli – pro jiné to však znamená nutnost hledání stále nových volných prostor.
Další důvody jsou v Česku stálicí. „Patří mezi ně nedostupnost nových pozemků pro výstavbu, zdlouhavý povolovací proces, požadavky na větší materiálovou zásobu nebo růst cen stavebních materiálů,“ vypočítává Robert Sgariboldi z realitně-poradenské společnosti 108 Agency.
Výsledkem je rekordní obsazenost. „Poptávka po nových i stávajících průmyslových prostorech je stále velmi vysoká, zejména v okolí velkých metropolí je obsazenost takřka stoprocentní. To vyvolává tlak na růst cen nájmů a také dochází k prodlužování smluv – a nepředpokládáme, že po definitivním odeznění pandemie tomu bude jinak,“ vysvětluje pro INFO.CZ Jakub Kodr, obchodní ředitel developerské společnosti CTP. „To by dále mělo vést k tomu, že průmyslové nemovitosti budou z hlediska výnosnosti žádaným zbožím, mezi investory jsou logisticko-průmyslové nemovitosti jednoznačně žádané,“ dodává Kodr.
Jeho slova potvrzují i další odborníci na trhu: „Můžeme zjednodušeně říci, že v Praze a okolí neexistuje v současnosti prázdný sklad k pronájmu,“ říká Robert Sgariboldi – a další zdroje z trhu pak doplňují, že růst řady firem v segmentu e-commerce není limitovaný poptávkou spotřebitelů, ale právě množstvím volných skladů v Česku.
Vysoká poptávka se netýká jen nemovitostí z průmyslového a logistického sektoru, ale i z dalších oblastí, jako jsou nákupní centra či kancelářské budovy. Právě nákupní centra po období lockdownu přilákala zpět své návštěvníky, kteří v nich v posledních měsících utrácejí více peněz než před pandemií. Toho si pochopitelně všímají i investoři. „Aktuální výkonnost obchodních center lze označit za velmi silnou, její hodnoty převyšují původní očekávání, a tyto nemovitosti se opět stávají cílem investorů – letos a v příštím roce se má v retailovém segmentu odehrát několik významných transakcí,“ uvádí nedávná zpráva poradenské společnosti Cushman & Wakefield.
„Zdá se, že se v posledních měsících projevuje efekt odložené spotřeby, kdy se mnoho spotřebitelů nemohlo dočkat možnosti vyrazit na nákupy do obchodního centra. Zároveň současná situace komplikuje cestování do zahraničí, a tak mnoho lidí, kteří by jinak v létě odjeli na dovolenou, zůstává v tuzemsku, kde tím pádem také utrácí peníze,“ komentuje vývoj na trhu Jan Kotrbáček, partner a vedoucí týmu pronájmu maloobchodních prostor pro střední a východní Evropu společnosti Cushman & Wakefield.
Výhody fondů
Nejjednodušší způsob, jak mohou investoři do nerezidenčních nemovitostí investovat, je prostřednictvím nejrůznějších fondů – ať už těch pro retailový sektor, nebo skrze fondy kvalifikovaných investorů. Jejich výhoda je především v tom, si vystačí i s menší finanční částkou. „Základním pozitivem přitom je, že retailové fondy a fondy kvalifikovaných investorů umožňují jejich investorům zainvestovat do segmentu, na který by jinak neměli dostatečné zdroje, čímž jim umožní diverzifikovat své investiční portfolio,“ vysvětluje Jiří Hrbáček.
„Ve Wood & Company spravujeme fondy kvalifikovaných investorů, kde je minimální investice jeden milion korun, ale na českém trhu působí i fondy retailové, které spravují peníze menším investorům. Pro oba typy investorů je kvůli současně rostoucí inflaci a nízkým úrokovým sazbám investování do nemovitostí preferovaný produkt,“ dodává portfolio manažer Wood & Company.
Lidé, kteří chtějí investovat do nerezidenčních nemovitostí, by si podle doporučení Jiřího Hrbáčka měli především pečlivě rozmyslet výběr nejvhodnějšího investičního fondu. „Investor by měl vybírat podle kredibility správce fondu a výše poplatků, které jsou účtovány, protože ty v nemalé míře také ovlivňují čistý výnos pro investora. Také je dobré podívat se na historickou úspěšnost, byť ta samozřejmě nezaručuje úspěšnost do budoucna,“ doplňuje manažer.
Odrazit se může od výkonnosti vybraných fondů. Například realitní fondy Wood & Company, které jsou zaměřené na komerční nemovitosti, konkrétně na kanceláře v Praze, Bratislavě a Varšavě, vynášejí od svého založení anualizovaně přes 10 procent ročně.
