V čem tkví přednosti a úskalí opce na prodloužení doby nájmu

Pronajímatel a nájemce si obvykle nejprve domluví „pevnou“ dobu nájmu komerčního prostoru v praxi běžně označovanou jako základní doba nájmu. Ta bývá obvykle delší než doba, o kterou lze nájem prodloužit na základě opce. Pokud nedojde k uplatnění opce a ani k předčasnému ukončení nájemní smlouvy (například odstoupením či výpovědí), pak po skončení základní doby nájmu skončí i nájemní smlouva.

Prodloužení základní doby nájmu se u komerčních nemovitostí obvykle děje prostřednictvím opcí, kterými může nájemce dobu nájmu jednostranně prodloužit o předem stanovenou dobu. Opce jsou vyjednávány v rámci uzavírání nájemní smlouvy. Jejich výhoda spočívá v tom, že ohledně prodloužení doby nájmu pak není třeba uzavírat mezi pronajímatelem a nájemce žádný dodatek.

Opce lze konstruovat dvojím způsobem. U prvního způsobu musí nájemce pronajímateli sdělit, že chce v nájmu pokračovat, a pokud tak neučiní, nájemní smlouva skončí. U druhého způsobu naopak nájemní smlouva předpokládá, že pokud nájemce výslovně nesdělí, že v nájmu pokračovat nechce, doba nájmu se automaticky prodlouží o smluvenou dobu. Opcemi lze nájem prodlužovat i opakovaně.

V obou případech nájemní smlouva stanoví, jak musí nájemce projevit svou vůli v nájmu pokračovat či nepokračovat (například písemně, doručením opce na určitou adresu, uplatnění opce v určitém období před skončením doby nájmu apod.).

Z vlastní praxe víme, že uplatňování opcí řádně a včas není pro nájemce vždy lehkým úkolem. Každá nájemní smlouva má zvláštní podmínky pro uplatnění opce, opce je nutno uplatnit v různé okamžiky během roku atd. To vede k tomu, že ne vždy se nájemcům daří opce uplatnit, popřípadě je uplatnit správně. Zejména to platí u nájemců s vysokým počtem provozoven, kteří takto musí uhlídat opce v desítkách či dokonce stovkách nájemních smluv.

Pro pronajímatele je proto výhodnější a bezpečnější druhá varianta opce. Neaktivita či zapomnětlivost nájemce vede k prodloužení doby nájmu. Nájemce je povinen i nadále platit nájemné a podobně. Pronajímatel má v této variantě silnější postavení. Nejvíce se to projevuje tehdy, když nájemce nechtěl v nájmu pokračovat, avšak jeho liknavost vedla k přesnému opaku.

První varianta naopak znamená, že nedůslednost nájemce vede ke skončení doby nájmu a nájemce tedy není povinen v pronajímaném prostoru nadále zůstat, platit nájemné atd. Zejména kvalitní a ekonomicky silní nájemci, na jejichž setrvání v komerčním prostoru mívají pronajímatelé zájem, často dokážou těchto důsledků své nepečlivosti využít ve svůj prospěch.

Pokud opce nejsou uplatněny tak, jak mají být, mohou smluvní strany prodloužení doby nájmu či ukončení nájmu vyřešit uzavřením dodatku k nájemní smlouvě. Uzavírání dodatku nicméně dává příležitost zahájit jednání i o dalších záležitostech než jen o prodloužení doby nájmu. Schopnost vyjednat dodatek ve prospěch té či oné strany se pak obvykle odvíjí od toho, koho opomenutá či špatně uplatněná opce fakticky více chránila.

Opce k prodloužení doby nájmu slouží hlavně k tomu, aby nájemce dokázal ovlivnit dobu svého setrvání v komerčním prostoru. Přesto nedoporučujeme znění opce podcenit. Ať už jste pronajímatel či nájemce, správná textace opce vám může ulehčit od mnoha starostí či vám zajistit lepší pozici pro případ, že opce nebyla uplatněna či nebyla uplatněna tak, jak uplatněna být měla.