Jaké jsou tři nejčastější manažerské chyby při nemovitostních transakcích?

Pojďme se společně podívat na tři nejčastější manažerské chyby týkající se prověrek nemovitostí.

1. Technická a jiná prověrka důrazně doporučena – pozor na skryté vady

Právníci, kteří pro Vás či Vaši společnost budou připravovat kupní smlouvu, Vám provedení právní prověrky nemovitosti určitě nabídnou. Prověrka nemovitosti by se však neměla rovnat právní prověrce nemovitosti.

Kromě právní prověrky důrazně doporučujeme provést také prověrku technickou, kdy Vámi vybraní technici přímo na místě zkontrolují technický stav nemovitosti a odhalí její vady. Odhalené vady pak nemusíte řešit s prodávajícím až po koupi nemovitosti v rámci reklamace či u soudu, ale můžete je vyřešit ještě před podpisem kupní smlouvy. Provedení takové prověrky přitom není – s ohledem na ceny nemovitostí – vůbec finančně nákladné a ve srovnání s reklamačním či soudním řízením ani časově náročné.

Ušetříte tak čas a peníze, které byste jinak museli věnovat sporům ohledně nároků z vad. Tyto spory mají mnohdy nepředvídatelný výsledek, neboť jejich alfou a omegou je posouzení, zda je daná vada vadou skrytou či vadou zjevnou. Důvod je následující.

Zjednodušeně řečeno, skryté vady je povinen prodávající vypořádat. Vad jiných než skrytých (tj. vad zjevných) si měl kupující všimnout při koupi a nemůže je po nákupu dále uplatňovat. Prodávající se tedy u soudu vždy snaží prokázat, že reklamovaná vada není vadou skrytou a tedy že není povinen vadu řešit.

Přitom šance, že prodávající s výše uvedeným uspěje, není nikterak malá. Za opravdu skrytou vadu se totiž podle Nejvyššího soudu považuje pouze vada, jejíž existenci by musel kupující zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí věci, popř. vada, která se typicky může v plné míře projevit až při užívání nemovitosti. Ostatní vady jsou považovány za vady zjevné.

Dle povahy kupované nemovitosti doporučujeme provést též ekologickou a energetickou prověrku nebo jakoukoliv další potřebnou prověrku.

I vady zjištěné při jiné než právní prověrce se musí promítnout do kupní smlouvy. Například formou sjednání zádržného na kupní ceně, slevy z kupní ceny, prodloužené záruky na určitou část nemovitosti (např. na střechu) či povinnosti prodávajícího některé skutečnosti ohledně nemovitosti zajistit i v době po jejím prodeji (např. její opravu či zřízení věcných břemen).

2. Kupní cena není vše

Jako součást prověrky doporučujeme též ocenění nemovitosti Vámi vybraným znalcem. Podle jím určené tržní ceny můžete vyhodnotit, zda za nemovitost přeplácíte či zda ji naopak kupujete levněji než za cenu tržní. Pokud se kupní cena požadovaná prodávajícím podstatně liší od ceny zjištěné znalcem, ukazuje to mnohdy na skrytý, avšak zásadní problém týkající se celého obchodu. Přitom pozornost od takového problému lze odvést právě lákavě nízkou kupní cenou či sebevědomě vysokou kupní cenou.

Dle našich zkušeností mají kupující tendenci se zaměřovat jen na kupní cenu. Další podmínky celého obchodu je obvykle příliš nezajímají. Tím spíše se tak děje při příliš vysoké kupní ceně, kdy vynakládají veškerou svou energii na její snížení, či při pro ně výhodné kupní ceně, kdy naopak podceňují rizika spojená s nemovitostí.

Prověrka nemovitosti je přitom elegantní způsob, jak mezi touto Skyllou a Charybdou úspěšně proplout. Vady zjištěné při prověrce lze využít pro jednání o nižší kupní ceně a provedení prověrky Vašimi poradci napomáhá vyhodnotit skutečná rizika spojená s nemovitostí.

Na první pohled cenově výhodná koupě nemusí být vůbec výhodná.

V praxi jsou známy případy, kdy kupující při těchto „výhodných“ nákupech podcenili např. přístup k pozemkům z veřejné komunikace. Ne každá cesta vedoucí k nemovitosti je automaticky veřejná komunikace, byť by se jednalo o asfaltovou či jinak zpevněnou cestu. Ne každý pozemek sousedí přímo s veřejnou komunikací. Zákon o pozemních komunikacích zná například tzv. účelové komunikace, u nichž může být přístup veřejnosti podstatně omezen či dokonce zcela vyloučen.

Často také dochází k tomu, že mezi pozemkem a veřejnou komunikací leží další pozemek ve vlastnictví třetí osoby. Pokud průjezd přes tento pozemek třetí osoba nedovolí, pak průjezd není možný. Vlastníkovi pozemku, který je takto odříznut od veřejné komunikace, se tím možnost užívat svůj vlastní pozemek podstatně komplikuje. Ne vždy je zároveň možno tuto situaci úspěšně vyřešit soudně, smluvně či jiným způsobem.

Ne zcela neobvyklé jsou i účelové nákupy pruhů pozemků, které oddělují ostatní pozemky od veřejné komunikace. Vlastníci těchto pruhů pozemků pak využívají svou výhodnou pozici v rámci vyjednávání ohledně přístupu přes jejich pozemek k veřejné komunikaci.

Při nákupu nemovitosti je i dnes stále aktuální téma restitucí. Rizika plynoucí z nároků založených restitucemi či z převodů nemovitostí v době, kdy o nich probíhalo restituční řízení, nelze ani dnes zcela vyloučit. Jsou známy i případy, kdy osoba zapsaná v katastru nemovitostí jako vlastník pozemků realizovala na těchto pozemcích komerční výstavbu, avšak následně byl vůči ní úspěšně uplatněn restituční nárok s požadavkem na vrácení pozemků.

3. Prověrky nepatří do šuplíku, je nutno s nimi aktivně pracovat

Pro Vás jako osobu vedoucí akvizici nemovitosti je zcela klíčové, abyste aktivně pracovali se závěry prověrek, které Vám jsou předloženy.

Prověrky Vám pomohou vyhodnotit, zda jsou rizika zjištěná v rámci prověrek obchodně akceptovatelná či nikoliv.

Je také třeba zajistit, aby výsledky všech prověrek obdrželi Vaši právníci, kteří pro Vás sepisují kupní smlouvu. Pouze kupní smlouva totiž definuje Vaše smluvní vztahy s prodávajícím, parametry obchodní transakce a zároveň popisuje kvalitu nemovitostí, které si kupujete. Nejsou-li rizika vyplývající z prověrek zapracovány do kupní smlouvy, není účel a potenciál prověrek vůbec využit.

Kupní smlouvy jsou totiž při nemovitostních transakcích obvykle nastaveny tak, že pokud kupující v rámci prověrek ohledně kupované nemovitosti něco zjistil, pak prodávající za tyto zjištění neodpovídá, jedině, že by z kupní smlouvy ohledně konkrétního zjištění vyplývalo něco jiného.

Provedení prověrky nemovitosti tedy není bezúčelným cvičením bez praktického dopadu. Je to investice, která Vám i Vaší společnosti do budoucna ušetří velké množství problémů či Vás dokonce ochrání před nevýhodným obchodem. Náklady na prověrku nemovitosti jsou přitom zcela zanedbatelné ve srovnání s riziky, které jsou spojené s nákupem nemovitosti.