Právo stavby a některá jeho praktická úskalí

Zákonná úprava práva stavby vs. potřeby praxe

Úprava práva stavby obsažená v občanském zákoníku je z pohledu praxe zcela nedostatečná.

Občanský zákoník například výslovně vůbec neřeší vypořádání mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem práva stavby pro případ, že právo stavby zanikne jinak než uplynutím sjednané doby. Přitom je zřejmé, že v praxi bude docházet k ukončení práva stavby na základě dohody smluvních stran, výpovědí či dokonce odstoupením.

Toto si lze velmi snadnou představit: pokud developer nebude za právo stavby řádně a včas platit stavební plat, může mít vlastník pozemku zájem smlouvu ukončit odstoupením. Možnost řešit neplacení stavebního platu odstoupením přitom připustil i Nejvyšší správní soud ve svém rozhodnutí č.j. 2 Afs 228/2020-25.

Výše uvedený příklad je skvělou ilustrací, že věnovat dostatečnou pozornost smlouvě o zřízení práva stavby se vám vyplatí. Ponechat při zřizování práva stavby většinu záležitostí s ním spojených zákonné úpravě znamená bohužel ponechat většinu věcí náhodě, resp. soudnímu řízení a rozhodnutí soudu. To zcela jistě není žádoucí zejména u developerských projektů, jejichž hodnota se obvykle pohybuje minimálně ve stovkách milionů.

Chybějící rozhodovací praxe soudů

Právo stavby je tu s námi od roku 2014. Z pohledu soudní praxe to není dlouhá doba. Aktuálně existuje velmi malý počet soudních rozhodnutí, které by se právu stavbu věnovaly. Neexistence sjednocující rozhodovací praxe vyšších soudů znamená, že nelze dopředu odhadnout ani soudní řešení patových situací vzniklých z nedostatečná smluvní úpravy práva stavby. Toto je o důvod víc, abyste nejistotě předcházeli dostatečným smluvním ošetřením práva stavby.

Právo stavby a katastr nemovitostí

Zápisu práva stavby či s ním souvisejících zápisů do katastru nemovitostí je nutné věnovat zvýšenou pozornost.

Dle občanského zákoníku má developer předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo ke stavbě vybudované v rámci práva stavby. Těchto předkupních práv se mohou developer i vlastník pozemku vzdát. Věděli jste však, že vzdání se předkupního práva je třeba zapsat do katastru nemovitostí? Pokud se tak nestane, pak toto předkupní právo trvá i nadále!

Smlouvy o právu stavby často dávají smluvním stranám možnost právo stavby prodloužit tak, že druhé straně oznámí, že chce v právu stavby pokračovat (tzv. opce). Uplatnění opce je jednostranný projev vůle osoby, která opci využila. Katastrální úřady jsou však z naší zkušenosti ochotny zapisovat prodloužení trvání práva stavby pouze na základě shodného projevu vůle obou smluvních stran (např. dodatek, kterým se stanoví, že se právo stavby prodlužuje). Sjednání opce ve smlouvě o právu stavby je z tohoto pohledu v zásadě zbytečné a žádným způsobem neposiluje postavení strany, v jejíž prospěch je opce zřízena.

Financování

Pokud banka poskytuje developerovi financování, standardně požaduje zajištění. Typicky zástavní právo k pozemku. V případě práva stavby však může developer nabídnout bance jako zástavu pouze právo stavby. Naše dlouhodobé zkušenosti z trhu ukazují, že takové zajištění vnímají banky jako problematické a nedostatečné.

Protože je financování práva stavby pro banky rizikovější, banky buď toto riziko vůbec neakceptují (tj. odmítnou právo stavby financovat) nebo přenášejí s tím spojené riziko na developera (tj. požadují např. vyšší úrokovou sazbu).

Při vyjednává bankovního financování pro právo stavby je tedy dobré připravit se zejména na vyšší úrokovou sazbu, více času stráveného vyjednáváním úvěrových podmínek a možnost, že banka vůbec neposkytne financování projektu založeného na právu stavby.

Než s vlastníkem pozemku uzavřete smlouvu o právu stavby na váš developerský projekt, doporučujeme vše nejprve předjednat s vaší bankou. Jinak se může stát, že banka odmítne výstavbu financovat, ale vy již budete zavázáni plnit dle smlouvy o právu stavby, zejména budete mít povinnost platit stavební plat.

Nájemní smlouvy

Obchodní prostory či budovu realizovanou v rámci práva stavby lze dát do užívání třetím osobám. Obvykle se jedná o nájem. V nájemní smlouvě je pak nutné pamatovat i na situaci, jak budou nájem a nájemní smlouva pokračovat, pokud právo stavby zanikne. Zanikne-li totiž právo stavby, pak z hlediska práva zaniká též to, co mohl developer pronajmout. Důrazně proto doporučujeme, aby vaše nájemní smlouvy pro tyto případy obsahovaly klauzuli, že nájemní smlouva pokračuje i pokud se vlastníkem pozemků, resp. budovy vybudované v rámci práva stavby, stanete Vy či jakákoliv třetí osoba.

Tímto ochráníte svou investici do budoucna a zároveň eliminujete riziko, že při skončení práva stavby bude chtít nájemce nájem ukončit s argumentem, že předmět nájmu zaniknul. Přestože je to obtížně představitelné (koneckonců budova či obchodní prostory nadále fyzicky existují), toto riziko zde je a my doporučujeme jej co nejvíce eliminovat.

Závěr

Přestože právo stavby může na straně developera snížit náklady na realizaci developerského projektu, o to více je třeba investovat do řešení otázek, které se přímo či nepřímo práva stavba dotýkají. Podcenění jejich zodpovězení totiž může vést kvůli nedostatečné zákonné úpravě práva stavby a chybějí rozhodovací praxi soudů k složitým situacím, jejichž řešení může být velice nákladné.