Praktický pohled na dělení a scelování pozemků

K čemu je to dobré?

Dělení a scelování pozemků jsou operace umožňující, aby vlastník měl svůj pozemek či své pozemky v katastru nemovitostí zapsané a rozdělené na takové „kusy“, které mu do budoucna budou více užitečné. Nejsou vyloučeny ani varianty, že dělení a scelování pozemků proběhne současně. Příklad: vlastník má spolu sousedící pozemky A a B. V rámci dělení a scelování „vykousne“ část pozemku A a část pozemku B. Tyto části pak „sloučí“ do pozemku C.

Geometrický plán

Pro dělení a scelování pozemků je potřeba geometrický plán. Jeho zpracování zabere nějaký čas. Pokud tedy plánujete transakci vyžadující geometrický plán (viz dále), je nutné s jeho vyhotovením začít dostatečně včas.

Z geometrického plánu nelze dělat ověřené kopie. Pokud tedy potřebujete více vyhotovení stejného geometrického plánu, je třeba požádat geodeta o vyšší počet stejnopisů.

Katastr nemovitostí vždy požaduje originál či stejnopis geometrického plánu. Z naší zkušenosti víme, že klienti si relativně často pořizují prosté barevné kopie geometrického plánu. Tyto se velmi snadno pletou s originálem. Doporučujeme mít proto originál geometrického plánu a jeho kopie důsledně odděleny a přehledně označeny.

Souhlas stavebního úřadu

K celé operaci je obvykle třeba též souhlas stavebního úřadu vydaný ve zvláštním řízení zahájeném na vaši žádost. Základním kritériem udělení souhlasu je, aby nově vzniklý pozemek či nově vzniklé pozemky měly přístup k veřejné komunikaci. Nelze tedy vytvářet pozemky, které by takový přístup neměly.

I stavební úřad potřebuje pro vydání svého rozhodnutí nějaký čas. Ani toto tedy nepodceňujte a o tento souhlas požádejte s dostatečným předstihem.

Pozemky musejí mít stejnou „právní kvalitu“

Pozemky nelze scelovat a dělit, jak se vám zlíbí. V rámci celého procesu si musí pozemky zachovat mj. svou původní „právní kvalitu“. Vše ilustruje příklad níže.

Vlastník má spolu sousedící pozemky A a B. Ve prospěch pozemku A je zřízena služebnost chůze a jízdy. Pozemek B je zatížen služebností vedení inženýrských sítí. V rámci dělení a scelování chce vlastník „vykousnout“ část pozemku A a „vykousnout“ část pozemku B. Tyto části pak chce sloučit do pozemku C.

Jakou „právní kvalitu“ má mít pozemek C? Má „zdědit“ od pozemku A služebnost chůze a jízdy, nebo si „převzít“ od pozemku B služebnost vedení inženýrských sítí? Nebo snad obojí? Sami jistě cítíte, že to patrně nejde. A máte zcela pravdu. Nejde to. Řešení samozřejmě existují (např. služebnosti zrušit), nicméně jedná se o řešení časově a peněžně nákladná.

Pokud vlastníte větší komplex pozemků (např. retail park) a v budoucnu by se mohlo stát, že je budete chtít scelit či dělit, doporučujeme, aby všechny tyto pozemky měly pokud možno stejnou „právní kvalitu“. Tímto se vyhnete problému popsanému výše.

Upozorňujeme, že není povinností geodeta, který vyhotovuje geometrický plán, aby Vás na rozdíly v „právní kvalitě“ dotčených pozemků upozorňoval.

Katastr nemovitostí

Dělení či scelování pozemků je následně nutné propsat do katastru nemovitostí. Lze tak učinit samostatně nebo v rámci určitého obchodu (koupě, darování apod.).

Např. na základě kupní smlouvy můžete prodat pozemek, který je prozatím vymezen jen geometrickým plánem a s jehož vymezením dal stavební úřad souhlas, avšak doposud není zapsán do katastru nemovitostí.

V případech spadajících do kategorie „obchod“ katastr nemovitostí zapíše do katastru nejen nově vzniklý pozemek, ale zároveň též změnu vlastnického práva k němu. Pozor! Ke smlouvě musí být geometrický plán vždy připojen „neoddělitelně“. Z naší zkušenosti doporučujeme připojit geometrický plán ke smlouvě sešívačkou a místo sešití ještě přelepit přelepkou překrývající prošití z obou stran dokumentu.

Závěr

Dělení a scelování pozemků má svá jasná pravidla, která je nutné bezpodmínečně dodržet. Pokud podle nich není postupováno, mohou se nedostatky v jejich nedodržení dříve či později negativně projevit. Doporučujeme proto jejich důsledné dodržování a zejména činění veškerých kroků s dostatečným časovým předstihem.