Na co si dát pozor při indexaci nájemného?

Inflační doložka může mít různé podoby

Ujednání o indexaci nájemného má v nájemních smlouvách obvykle podobu tzv. inflační doložky. Ta dává pronajímateli právo jednostranně navýšit nájemci nájemné v návaznosti na míru inflace za určené období. Obvykle se jedná o meziroční nárůst inflace, nicméně nejsou vyloučeny ani další možnosti jejího nastavení. Relativně běžné je ujednání, že se nájemné nenavyšuje o 100 % meziročního růstu inflace (ale např. jen o 70 %). Občas se lze setkat s tím, že inflační doložka funguje se „zpožděním“ v tom smyslu, že se neužívá meziroční nárůst inflace za předchozí rok, ale např. meziroční růst inflace ve vztahu k předminulému roku.

Indexaci nájemného je třeba nájemci oznámit včas

K navýšení (indexování) nájemného je nezbytné znát hodnotu inflace za období stanovené nájemní smlouvou. Tato hodnota však bývá známa s určitým zpožděním. Inflační doložky zároveň obvykle uvádí, že pokud pronajímatel navýšení nájemného neoznámí nájemci do určitého data, provedení indexace nájemného nebude možné. Proto je nutné, abyste si jako pronajímatel při vyjednávání inflační doložky stanovili dostatečně dlouhou dobu, po kterou můžete oznámení o navýšení inflace učinit.

Co když index použitý v inflační doložce zanikne?

Je vhodné do smlouvy zapracovat mechanismus postupu pro případ, že index, dle kterého je nájemné navyšováno, zanikne, přestane být vyhlašován či se stane jinak nedostupným. Obvykle se stanovuje, že bude užit index, který jej nahradil, popř. index nejvíce blízký doposud užívanému indexu.

Má se podle inflační doložky navyšovat jen nájemné?

Zdůrazňujeme, že inflační doložka pro nájemné platí opravdu jen a pouze pro nájemné. Nikoliv pro další platby, ke kterým je nájemce povinen vůči pronajímateli dle nájemní smlouvy. Pokud chce pronajímatel indexovat např. též paušální servisní poplatky hrazené nájemcem, je nutné, aby na toto nájemní smlouva výslovně pamatovala.

Nájemní smlouvy pro tyto případy většinou stanoví, že indexace těchto dalších plateb proběhne za obdobného použití pravidel pro indexaci nájemného, tj. použijí se pravidla zcela stejná. Nelze však vyloučit ani to, že pro indexaci nájemného a indexaci jiných plateb budou nastavena rozdílná pravidla.

Je třeba dbát na pečlivou formulaci inflačních doložek

Výklad znění inflačních doložek komerčních nájmů není častým předmětem rozhodování soudů. Přesto uvádíme alespoň jeden příklad za všechny. Nejvyšší soud řešil případ, kdy si smluvní strany dohodly inflační doložku v tomto znění: „sjednané nájemné bude každoročně aktualizováno podle míry inflace“. Nájemce protestoval, že toto ujednání není dostatečně určité.

Nejvyšší soud byl opačného názoru a uvedl, že „každoroční mírou inflace“ se běžně rozumí procentem stanovený průměr změny hladiny spotřebitelských cen za předcházející kalendářní rok, měřený a každoročně vyhlašovaný Českým statistickým úřadem. Dále Nejvyšší soud konstatoval, že je logické, aby částka, o kterou bylo podle míry roční inflace zvýšeno nájemné na příslušný rok, byla v dalším roce součástí základu, z něhož se vypočítává další zvýšení nájemného.

Závěry tohoto rozhodnutí je třeba brát s určitou rezervou. Bylo vydáno v době, kdy bylo zcela výjimečné sjednávat nájemné v jiné měně než české koruně. Aktuálně je zcela běžné, že komerční nájmy jsou sjednávány i v jiných měnách, zejména v měně EUR. Nájemné denominované v měně EUR pak obvykle bývá indexováno s ohledem na vývoj inflace v eurozóně, tj. s ohledem na index vyhlašovaný EUROSTATem.

Pokud by u „eurového“ nájemného byla sjednána doložka ve znění, které řešil Nejvyšší soud, lze mít pochybnosti, zda bylo vůlí stran opravdu indexaci nájemného provádět dle indexu vyhlašovaného Českým statistickým úřadem. Co když při „eurovém“ nájemném byla spíše vůle smluvních stran provést indexaci dle indexu vyhlášeného EUROSTATem?

Závěr

Inflační doložky jsou běžnou součástí komerčních nájemních smluv. Je třeba dávat pozor hlavně na nastavení dostatečné lhůty pro pronajímatele k oznámení indexace nájemného, zda se má indexovat jen nájemné či další platby a dále pak na přesné znění inflační doložky zejména co se týče indexu, který má být použit pro navýšení nájemného či jiných plateb.