PRÁVNÍ SERVIS | Při akvizici nemovitostního projektu nelze opomenout položku „bankovní financování“. V dnešním článku budou stručně shrnuty hlavní body, na které je třeba dávat pozor při akvizici nemovitostních projektů ohledně bankovního financování.
Akvizice nemovitosti s bankovním financováním
Pokud prodávající na nákup nemovitosti užil bankovní financování, je nemovitost standardně zastavena ve prospěch financující banky. Ve prospěch této banky je též obvykle zřízen zákaz zcizení a zatížení. Bez souhlasu banky tedy nelze nemovitost na kupujícího převést.
Banka při těchto transakcích podmiňuje vydání souhlasu tím, že kupující převezme stávající bankovní financování nebo tím, že budou uhrazeny veškeré dluhy prodávajícího vůči bance.
Při převzetí financování musí kupující s bankou obvykle uzavřít nový set zajišťovací dokumentace. Zároveň je standardem, že kupní cena se v těchto případech ponižuje o výši převzatého bankovního financování.
Má-li být banka vyplacena, je finálním platebním místem pro úhradu kupní ceny vždy bankovní účet pod kontrolou banky. Pokud kupující k úhradě kupní ceně využívá úvěr od jiné banky, bude jeho banka požadovat zřízení zajištění k nabývané nemovitosti. V tomto okamžiku dochází k dočasnému „střetu“ mezi bankami prodávajícího a kupujícího, kdy obě banky chtějí mít k nemovitosti zřízeno své zajištění. Na tento dočasný střet jsou nicméně banky zvyklé a dokážou jej řešit.
Akvizice nemovitostní společnosti s bankovním financováním
Na trhu komerčních nemovitostí je obvyklé, že se prodávají a kupují podíly či akcie na obchodních společnostech, které vlastní cílové nemovitosti. Důvody jsou daňové a také ryze praktické. Jde o nejjednodušší způsob, jak dostat pod kontrolu vše důležité ohledně nemovitostního projektu, například záruky vůči dodavatelům, bankovní financování, vztahy s nájemci atd.
Kupující získává při koupi nemovitostní společnosti pod kontrolu též majetek vlastněný touto společností. Ovládá-li totiž vlastníka majetku, ovládá též v zásadě jeho majetek. Při koupi nemovitostní společnosti si kupující kupuje – z pohledu práva – „živoucí osobu“, která může mít (a obvykle též má) velké množství vlastních pohledávek a závazků.
Mezi těmito závazky jsou zcela běžně závazky z bankovního financování. Banky nemají zájem, aby se jim samovolně měnili vlastníci jejich dlužníků. Proto jsou podíly či akcie na nemovitostních společnostech zastaveny ve prospěch banky a zatíženy zákazem zcizení a zatížení. Ano, i při koupi nemovitostní společnosti je obvykle nutný souhlas banky, která danou společnost financuje.
Má-li nemovitostní společnost dluhy vůči svým stávajícím společníkům (tj. prodávajícím), je standardem, že tyto dluhy v rámci prodeje splatí. Toto splacení též běžně podléhá souhlasu banky. Banka totiž pohledávky ostatních věřitelů standardně tzv. podřizuje své pohledávce za nemovitostní společnosti. Tím si vynucuje, že bez jejího souhlasu nemohou být ostatní věřitelé vyplaceni. Činí tak prostřednictvím smlouvy nazvané jako „smlouva o podřízenosti“ či „patronátní smlouva“.
Nemovitostní společnost většinou nemá dostatek vlastních prostředků na splacení dluhů vůči svým stávajícím společníkům. Nový vlastník (tj. kupující) nemovitostní společnosti tyto prostředky v těchto případech poskytne. Financující banka pak opět požaduje, aby i následné splacení těchto bylo podřízeno pohledávkám banky.
Závěr
Nemovitostní transakce není jen obchod mezi prodávajícím a kupujícím. Obvykle je to „hra“ mající „třetího hráče“ – financující banku. Banka má díky zřízenému zajištění v zásadě 100% kontrolu nad jejím vývojem. Pozici banky proto nepodceňujte a zapojte ji do „hry“ včas, aby celý obchod mohl úspěšně proběhnout tak, jak jste jej plánovali.
Z/C/H Legal
Autorem článku je Lukáš Žáček, partner advokátní kanceláře Z/C/H Legal, která je partnerem rubriky Právní servis na INFO.CZ a garantem oblastí nemovitostí a litigací.
