PRÁVNÍ SERVIS | WAULT a YIELD jsou mantrou při investici jakéhokoliv nemovitostního investičního fondu. V následujícím článku si tyto pojmy vysvětlíme, stejně jako to, co z nich lze vyčíst. V zásadě platí, že čím jsou obě hodnoty vyšší, tím lépe pro investora.
WAULT
WAULT je číslo vyjadřující zbytkovou nájemní dobu nájemců nemovitosti. Do WAULT by neměly být zahrnuty nájemní doby vyplývající z opcí na prodloužení nájemních smluv. U opce na prodloužení doby nájmu totiž není jistota, zda k jejímu využití opravdu dojde. WAULT lze počítat za jednotlivé nájemce, jakož i průměrně za celý objekt či celé nemovitostní portfolio.
Příklad: nájemce má nájemní smlouvu na základní dobu nájmu 10 let s možností opce prodloužit nájemní smlouvu dvakrát o 5 let. Ke dni výpočtu WAULT již z doby nájmu uplynulo 9,5 roku a nájemce uplatnil svou první opci. WAULT proto bude 5,50.
Čím vyšší WAULT, tím je obvykle nemovitost z pohledu investora atraktivnější. Vyšší WAULT totiž indikuje delší zbytkovou nájemní dobu, a tedy i předpoklad delšího stabilního příjmu z pronájmu nemovitosti. Samozřejmě záleží též na povaze nájemce, který si nemovitost pronajímá. U „nekvalitních“ nájemců (např. nájemce platící nízké nájemné, nájemce neplatící nájemné řádně a včas, nájemce s nájemní smlouvou nevýhodnou pro pronajímatele) naopak může vyšší WAULT odrazovat od investice do nemovitosti.
YIELD
YIELD je rozhodující parametr určující, zda k obchodu vůbec dojde. Jednání mezi prodávajícím a kupujícím obvykle začíná slovy „Požadujeme YIELD …“. Neshodnete-li se totiž s protistranou na YIELD, nemá smysl v obchodu vůbec pokračovat.
YIELD v zásadě vyjadřuje návratnost investovaných prostředků a obvykle se udává v procentech. Například YIELD 5 procent znamená návratnost investice 20 let (výpočet je – zjednodušeně řečeno – takto: 100/5 = 20). Na rozdíl od WAULT u YIELD platí, že čím nižší YIELD, tím delší návratnost investice.
Při vyjednávání YIELD za nemovitostní společnost či nemovitost je naprosto klíčové vědět, kolik je u daného typu nemovitostí v daném místě a čase tržní YIELD. Ilustrujme si to na následujících příkladech za předpokladu, že tržní YIELD je 7 procent.
Prodávající navrhuje YIELD 5 procent. To může znamenat v zásadě 2 věci: buď prodávající nezná trh, nebo si i přes znalost trhu cení nemovitost na podstatně víc. Pokud tento YIELD akceptujete, kupujete dráž, než je na trhu obvyklé. Nelze však ani vyloučit variantu, že prodávající YIELD vědomě „přestřelil“, aby vaši pozornost zaměřil na vyjednávání o YIELD a odlákal ji od jiných podstatných záležitostí celého obchodu či problémů spojených s potenciální investicí.
Prodávající navrhuje YIELD 10 procent. Opět to může znamenat, že prodávající trh nezná. To by pro vás byla ta nejlepší varianta, neboť nakupujete levněji, než je na trhu obvyklé. Nelze však vyloučit, že prodávající prodává pod tržní cenou proto, že s nemovitostí, nemovitostní společností nebo prodávajícím je spojen nějaký „průšvih“. Může jít například o exekuci, insolvenci, závažnou právní či technickou vadu nemovitosti, brzké ukončení nájemní smlouvy s klíčovým nájemcem a podobně.
Příklady výše samozřejmě neznamenají, že pokud prodávající nabízí provedení obchodu za tržní YIELD, pak je vše v pořádku. Maximálně z toho můžete dovodit, že prodávající trh zná. Ve své pozornosti byste tedy ani v tomto případě polevovat neměli.
Závěr
WAULT a YIELD jsou klíčové pro investici do jakékoliv nemovitosti. Zejména u YIELD je důležité nepolevit v pozornosti bez ohledu na to, zda je diskutovaný YIELD „pod trhem“, „nad trhem“ či „v rámci trhu“. Za všech okolností je vždy třeba nemovitost (popřípadě též nemovitostní společnost) řádně prověřit.
Z/C/H Legal
Autorem článku je Lukáš Žáček, partner advokátní kanceláře Z/C/H Legal, která je partnerem rubriky Právní servis na INFO.CZ a garantem oblastí nemovitostí a litigací.
