Rozdělení oprav a údržby mezi pronajímatele a nájemce

Pozor na taxativní výčty bez zbytkové klauzule

V nájemních smlouvách bývá velmi často uveden seznam položek oprav a údržby rozdělených mezi pronajímatele a nájemce. Nebezpečí těchto seznamů tkví v tom, že se může objevit položka oprav či údržby v seznamu neuvedená. Je pak povinen ji vyřešit pronajímatel či nájemce? Pro eliminaci těchto dohadů (a z nich plynoucích konfliktů) doporučujeme do nájemních smluv uvádět tzv. zbytkové klauzule, které tyto situace pokryjí. Klauzule zjednodušeně řečeno uvádí, že smlouvou určená smluvní strana vykonává nad rámec položek opravy a údržby výslovně na ni připadajících také jakékoliv další opravy a údržbu, ledaže se jedná o údržbu či opravy, k nimž je výslovně povinna druhá smluvní strana.

Nepodceňujte ani nepřeceňujte přílohy nájemní smlouvy

Nezřídka nájemní smlouvy ohledně rozsahu údržby a oprav odkazují do svých příloh. V těchto přílohách bývá obvykle uveden seznam položek údržby a oprav s jejich rozdělením mezi nájemce a pronajímatele. Ano, opět se jedná o tzv. taxativní výčty. I v těchto případech doporučujeme přímo do smlouvy vložit tzv. zbytkovou klauzuli (viz výše) řešící případy oprav a údržby neuvedených v příloze nájemní smlouvy.

Běžná bývají i ustanovení nájemní smlouvy říkající, že nájemce vykonává údržbu všech zařízení v předmětu nájmu. Předmět nájmu často bývá vymezen v samostatné příloze formou nákresu či plánku. Zde opět doporučujeme, aby tato příloha byla jasně čitelná, barevná a ve vysokém rozlišení. Tím se zabrání sporu, co je předmět nájmu. V některých případech je vhodné předmět nájmu popsat též slovy přímo v nájemní smlouvě. Např. tak, že předmět nájmu je „hrubá plocha mezi vnitřními stranami vnějších stěn ohraničujících předmět nájmu.“

Kdo bude provádět revize? Údržba není oprava a pozor na finanční limity!

Dávejte také pozor na užitá slova. Povinnost „věc udržovat“ ještě nutně neznamená povinnost „věc opravovat“.

Citlivým tématem jsou také revize jednotlivých technických zařízení. Smluvní strany obvykle až po uzavření smlouvy diskutují, zda „údržba“ zahrnuje také revize technických zařízení. Je však vhodné téma revizí otevřít a prodiskutovat jej s vaším smluvní partnerem ještě před uzavřením nájemní smlouvy. Právě položka revizí nebývá zcela levnou záležitostí a je dobré mít již předem vyjasněno, kdo je za revize odpovědný a kdo snáší náklad na ně.

Přestože nájemci na sebe obvykle přebírají povinnost běžné údržby a běžných oprav, velmi často je finančně limitují. Například tak, že jejich celková hodnota (náklad na ně) nepřesáhne ročně určitou částku. Běžné opravy a běžná údržba nad tuto částku pak bývají věci pronajímatele. Možné limitaci ohledně běžných oprav a běžné údržby je tedy nutno věnovat patřičnou pozornost.

Údržbu a opravy nepodceňujte

Doporučujeme vykonávat řádně a včas veškerou údržbu a opravy, které na vás připadají. Níže uvádíme dvě rozhodnutí Nejvyšší soudu ilustrující, že řádně prováděná údržba či oprava může rozhodnout o tom, zda případná nehoda/havárie ve vašem objektu půjde k vaší tíži, či nikoliv.

V rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 2387/2020 Nejvyšší soud například konstatoval, že provozovatel nákupní galerie musí snadno přehlédnutelnou nerovnost na jinak neporušeném a hladkém povrchu interiérové komunikace mezi obchody označit natolik zřetelně, aby ji zaregistrovali procházející zákazníci galerie. Od zákazníků přitom nelze na daném místě požadovat soustředěnou pozornost zaměřenou na stav podlahy obchodní galerie. V interiéru pasáže s obchody se totiž očekává, že uživatelé budou věnovat zvýšenou pozornost spíše obsahu výloh než nečekaným nerovnostem podlahy. Nejvyšší soud na základě této argumentace došel v tomto případě k závěru, že nalepit na plastovou desku překrývající poškozenou podlahu obyčejnou „varovnou“ lepicí pásku není v těchto případech dostatečné. Závěrem lze k tomuto rozhodnutí dodat, že poškozená, která na nerovnosti upadla, po provozovateli nákupní galerie požadovala náhradu újmy v řádech statisíců korun českých.

Nejvyšší soud se v rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 1552/2021 zabýval uklouznutím poškozené v prostoru nákupního centra, při kterém poškozená utrpěla vážné vícečetné zlomeniny obou horních končetin, jež si vyžádaly dlouhodobé léčení a zanechaly na zdraví poškozené trvalé následky. Poškozená uklouzla na vlhké podlaze nákupního centra a požadovala po žalované přibližně 1 milion korun českých za utrpěnou újmu. Žalovaná (vlastník obchodního centra) se musela „probojovat“ až k Nejvyššímu soudu, který potvrdil, že žalovaná učinila dostatečné opatření ohledně čistoty a bezpečnosti podlahy. Žalovaná měla v místě pádu žalobkyně nejen dlažbu splňující legislativní normy protiskluzné funkce dlažby, ale zároveň dostatečně často zajišťovala úklid chodeb obchodního centra.

Závěr

Při vyjednávání nájemní smlouvy je vhodné se věnovat též méně nápadným ustanovením nájemní smlouvy. Mezi taková ustanovení se řadí také rozdělení oprav a údržby mezi pronajímatele a nájemce. Dostatečně jasné a srozumitelné rozdělení oprav a údržby snižuje do budoucna riziko sporů mezi pronajímatelem a nájemcem. Zároveň umožňuje lépe předvídat náklady spojené s předmětem nájmu bez ohledu na to, zda stojíte na straně pronajímatele či nájemce. Pokud jste k nějaké údržbě či opravě povinni, důrazně doporučujeme ji provádět řádně a včas. Nedostatky v této oblasti Vás mohou přijít draho v případě úrazů či havárií, které se v objektu stanou.