Proč je při nákupech nemovitostí zásadní transakční hodnota

Transakční hodnota se (zjednodušeně) vypočítává jako čistý roční příjem z cílové nemovitosti děleno YIELD (YIELD se pro účely tohoto výpočtu vyjadřuje desetinným číslem). Protože prodávající a kupující si mezi sebou vždy nejprve odsouhlasí YIELD, znamená to, že transakční hodnota je částka, na jakou si prodávající a kupující shodně cení cílovou nemovitost.

V tomto ohledu není důležité, zda prodávající prodává přímo cílovou nemovitost či nemovitostní společnost, která cílovou nemovitost vlastní. V obou případech bude transakční hodnota stejná, neboť se vypočítává z čistého příjmu z cílové nemovitosti.

Při koupi nemovitosti se transakční hodnota za běžných okolností a při dobrém technickém stavu nemovitosti rovná kupní ceně nemovitosti. Pokud nemovitost vykazuje vadu vyžadující opravu, obvykle se kupní cena poníží o částku nezbytnou k opravě. Prakticky to totiž bude kupující, který jako nový vlastník bude opravu hradit. Pokud by se o částku nutnou k opravě kupní cena nesnížila, pak by kupující fakticky zaplatil více, než je domluvená transakční hodnota.

Příklad: transakční hodnota je 20 milionů korun českých. Nemovitost má vadný plášť a náklad na jeho opravu je 500 tisíc korun českých. Kupní cena bude pouze 19,5 milionu korun českých. Dalších 500 tisíc korun českých vynaloží kupující na opravu pláště. Fakticky kupující ze svého vynaložil 20 milionů korun českých, což je domluvená transakční hodnota.

Zdůrazňujeme, že při koupi podílu na nemovitostní společnosti si „kupujete“ nejen majetek nemovitostní společnosti (obvykle v podobě cílové nemovitosti), ale také veškeré její závazky (například dluhy z bankovního financování). Tyto závazky musí cílová společnost splatit. To znamená vynaložení dalších finančních prostředků na splacení takových dluhů.

Obchodně je přitom jedno, zda tyto finanční prostředky vynaloží přímo nemovitostní společnost, či kupující (například poskytnutím úvěru nemovitostní společnosti). V obou případech je totiž nutno vynaložit další prostředky, které by nebyly vynaloženy, pokud by si kupující kupoval přímo cílovou nemovitost. Proto se kupní cena za podíl na nemovitostní společnosti určuje mj. jako transakční hodnota minus závazky nemovitostní společnosti. Tím se dosáhne toho, že kupující za cílovou nemovitost ve výsledku nevynaloží více finančních prostředků, než je dohodnutá transakční hodnota.

Příklad: nemovitostní společnost má dluhy 5 milionů korun českých. Transakční hodnota cílové nemovitosti je 20 milionů korun českých. Kupující uhradí za podíl na nemovitostní společnosti kupní cenu 15 milionů korun českých. Dalších 5 milionů korun českých poskytne kupující nemovitostní společnosti na splacení jejích dluhů. Fakticky kupující ze svého vynaložil 20 milionů korun českých, což je domluvená transakční hodnota.

Transakční hodnota a YIELD jsou spojené nádoby. Transakční hodnotu není vhodné zaměňovat za kupní cenu. Vždy je třeba zohlednit i další náklady či závazky, které s nákupem cílové nemovitosti či nemovitostní společnosti úzce souvisejí. Proto je důležité nepodcenit prověrky, které tyto náklady či závazky mohou odhalit.