Když místo nemovitosti kupujete nemovitostní společnost. Na co se připravit? V čem spočívají výhody?

Oblíbenost nemovitostních SPV

Oblíbenost nemovitostních SPV spočívá v tom, že to jsou společnosti zakládané pouze za účelem vybudování či vlastnění jednoho jediného nemovitostního projektu, popř. za oběma těmito účely. Takové SPV pak funguje jako samostatná jednotka, která si s sebou nese pouze „balíček práv a povinností“ spojený s konkrétním projektem. To usnadňuje jej řídit po všech stránkách (zejména právní, daňové a účetní).

Zároveň se podstatně snižuje riziko, že se případné problémy u nemovitostního projektu dotknou ostatních podnikatelských aktivit vlastníků (společníků) SPV či dokonce jejich soukromé majetkové sféry.

V naší praxi jsme se setkali s případem, kdy měl klient 3 provozovny. Pro dvě z nich zřídil SPV vlastněné mateřskou společností a fungující v zásadě samostatně po stránce právní i účetní (měly např. vlastní nájemní smlouvu). Pro třetí provozovnu však podnikatel zvláštní SPV nezřídil a veškeré vztahy týkající se této provozovny byly právně spojeny přímo s mateřskou společností. Ekonomické problémy třetí provozovny pak zasáhly přímo mateřskou společnost a ohrozily fungování celé skupiny. Mateřská společnost je totiž článek, který vše spojuje. Pokud by i třetí provozovna byla řízena v rámci samostatné SPV, pak by se její ekonomické problémy dotkly zbytku skupiny podstatně méně či dokonce vůbec.

SPV je samostatná osoba a kupujete ji „se vším všudy“

I při koupi nemovitostní SPV je primárním cílem nemovitost, kterou SPV vlastní. Nesmíte však zapomenout, že si při tomto typu transakce nekupujete cílovou nemovitost, ale jejího vlastníka – nemovitostní SPV.

SPV je samostatná osoba. Je například zavázána z různých smluv (zejména nájemních či úvěrových), může mít zaměstnance, být členem orgánů jiných právnických osob, vlastnit podíly na jiných obchodních společnostech, poskytovat zajištění (např. ručení) jiným osobám, vystavovat směnky, vydávat dluhopisy, vlastnit kromě cílových nemovitostí i další movité či nemovité věci, mít zaregistrované ochranné známky, dopouštět se přestupků či trestných činů, být v úpadku, mít nedoplatky na daních či nemít uhrazené pojistné na pojištění nemovitosti.

Pokud si tedy koupíte nemovitostní SPV, kupujete všechno, co se jí jakýmkoliv způsobem týká. Jako příklad uvádíme několik více či méně zábavných anomálií, se kterými jsme se při nákupu nemovitostních SPV setkali. O anomálie se jedná proto, že u nemovitostní SPV nebývají takové položky obvyklé. Jejich neobvyklost však nic nemění na tom, že kupující je získal do svého portfolia skrze vlastnictví SPV.

Jedno námi kupované SPV vlastnilo fitness vybavení vč. 2,5 metru vysoké repliky superhrdiny ze světa komiksů Marvel. Jiné nemovitostní SPV zase mělo sjednáno VIP přístup do jednoho z největších kulturních stánků v Praze. Další zase vlastnilo velmi luxusní automobil.

Prověřit nemovitost nestačí

Při koupi nemovitostního SPV se podstatně rozšiřuje okruh oblastí, které před nákupem doporučujeme prověřit. Pouhá kontrola cílové nemovitosti je nedostatečná. Je nutné zabývat se též samotnou nemovitostní SPV. Je proto standardem, že se kromě rozšířené právní prověrky provádí též daňová a účetní prověrka, popř. další potřebné prověrky.

Při právní prověrce se vedle nabývacích titulů k cílové nemovitosti kontrolují mj. nabývací tituly k podílům/akciím na nemovitostním SPV. Nejvyšší soud ještě v době dnes již neúčinného obchodního zákoníku konstantně judikoval, že pokud kupujete podíl ve společnosti s ručením omezeným od osoby zapsané v obchodním rejstříku jako její společník a činíte tak v důvěře ve správnost tohoto zápisu, nestačí to samo o sobě k nabytí obchodního podílu, pokud taková osoba společníkem ve skutečnosti není.

Tento názor se již možná pomalu mění. Vrchní soud v Olomouci nedávno připustil, že nabytí obchodního podílu od nevlastníka je možné, jsou-li pro to splněny zákonem stanovené podmínky. I přes tento názorový posun však tento soud uvedl, že ani v těchto situacích se nestačí spoléhat pouze na zápis prodávajícího jako společníka v obchodním rejstříku.

Jak vidno, důkladné a pečlivé prověření, zda je prodávající opravdu vlastníkem nemovitostní SPV, je i dnes více než žádoucí. Zda svůj názor změní též Nejvyšší soud jako vrchol celé soudní soustavy, to prozatím nelze odhadnout.

Dále je třeba prověřit smlouvy, které nemovitostní SPV uzavřelo. Věděli jste například, že pokud jednatelé nedodrží „pravidlo čtyř očí“, pak smlouva podepsaná pouze jedním z nich společnost nezavazuje a společnost musí překročení jednatelského oprávnění schválit? Takové schválení může podle Nejvyššího soudu vypadat různě – například tak, že společnost poskytne či přijme plnění dle smlouvy, kterou jednatel v rámci excesu podepsal. U všech smluv uzavřených nemovitostním SPV je proto třeba věnovat pozornost nejen jejich obsahu, ale též takovému detailu jako jsou podpisové linky. I pouhým přezkumem podpisové linky smlouvy lze zjistit její vážné nedostatky.

Další příkladem rozšířené právní prověrky je kontrola, zda je společnost účastníkem soudních řízení. Z naší zkušenosti jsou bohužel prostředky, jak toto ověřit u jednotlivých soudů, relativně omezené. Na základě podané žádosti většina soudů provede pokus prověření provést. Nicméně často se stává, že ve své odpovědi soudy konstatují, že provedené prověření nebylo úspěšné, popř. že vůbec není možné.

Závěr

Koupě nemovitostní SPV je oblíbený způsob, jak získat cílovou nemovitost. Je důležité si uvědomit, že při tomto typu nemovitostní transakce kupující získává do svého portfolia právnickou osobu se všemi jejími právy a povinnostmi, jakož i veškerým jejím majetkem a dluhy. Proto je nezbytné se nezaměřovat jen a pouze na cílovou nemovitost, ale věnovat dostatečnou pozornost i nemovitostnímu SPV. To s sebou nese zejména nutnost provedení většího množství prověrek a zvětšení rozsahu právní prověrky.