Mýty kolem přístupu k nemovitosti z veřejné komunikace

Nezbytná cesta není vždy řešení

Často se lze setkat s názorem, že pokud k nemovitosti nevede veřejná komunikace, je možné vše vyřešit zřízením nezbytné cesty přes pozemky souseda. Jinými slovy, že na zřízení nezbytné cesty máte nárok, „protože ji prostě potřebujete“ a soudní řízení o povolení nezbytné cesty ve váš prospěch je tak pouhou formalitou.

Nenechte se však mýlit. O zřízení nezbytné cesty rozhoduje soud dle podmínek stanovených zákonem. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, soud vám nezbytnou cestu nepovolí. Při posuzování podmínek pro zřízení nezbytné cesty jsou nastaveny poměrně velkorysé mantinely. To umožňuje soudům posuzovat každý případ velmi individuálně s ohledem na jeho konkrétní okolnosti.

Nejvyšší soud v jednom ze svých rozhodnutí například uvedl, že právo nezbytné cesty v zásadě nelze zřídit jen za účelem parkování vozidel před budovou, není-li parkování nutné k řádnému a obvyklému užívání budovy. Jindy zase Nejvyšší soud stanovil, že septik budovy umístěný na cizím pozemku není stavbou vyžadující každodenní přístup, a tedy nezbytnou cestu za účelem přístupu k septiku nelze zřídit. V některých případech zase Nejvyšší soud konstatoval, že nezbytná cesta zatěžující více než 50 % výměry pozemku může být vzhledem ke konkrétním okolnostem akceptovatelná.

Nejvyšší soud zároveň poměrně jasně stanovil případy, kdy nelze nezbytnou cestu zřídit: žadatel o nezbytnou cestu prodá pozemek spojující jeho nemovitost s veřejnou komunikací, žadatel si znemožnil přístup k veřejné komunikaci vlastní činností (např. postavil zeď, která brání přístupu k veřejné komunikaci) či žadatel nabyl nemovitost, aniž by si ověřil, že je napojena na veřejnou komunikaci. Všechny tyto případy hodnotí Nejvyšší soud jako nedbalost žadatele, která je „trestána“ nemožností zřídit nezbytnou cestu.

V této souvislosti nelze pominout aktuální rozhodnutí Ústavního soudu, který uvedl, že nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v České republice považovat za nedbalost. Tímto rozhodnutím v zásadě Ústavní soud „vymazal“ podstatnou část judikatury ohledně zřízení nezbytné cesty. Lze pouze doufat, že Ústavní soud tento svůj závěr v nejbližší době zkoriguje. Zároveň také doporučujeme nespoléhat se na tento závěr Ústavního soudu a vždy udělat maximum pro ověření, že nemovitost je napojena na veřejnou komunikaci, popř. si přístup k ní zajistit ještě dříve, než dojde ke koupi nemovitosti.

Závěr je tedy jasný: na zřízení nezbytné cesty soudem ve váš prospěch nelze spoléhat. Včasné provedení právní prověrky (o které jsme psali zde) vám pomůže včas odhalit případné problémy s napojením nemovitosti na veřejnou komunikaci. Vy pak budete mít dostatek prostoru situaci s prodávajícím vyřešit. Typicky se toto řeší koupí pozemků vedoucích k veřejné komunikaci či zřízením věcného břemene chůze a jízdy, a to na náklady prodávajícího.

Pozor na tzv. blokační pozemky

Ne zcela neobvyklé jsou účelové nákupy pruhů pozemků, které oddělují ostatní pozemky od veřejné komunikace. Pokud mezi vaší nemovitostí a veřejnou komunikací leží takový blokační pozemek, může vás to stát velké množství času, energie a peněz.

Pokud přes blokační pozemek nemůžete zřídit nezbytnou cestu (k tomu viz výše), musíte s vlastníkem blokačního pozemku jednat o přístupu přes jeho pozemek k veřejné komunikaci. Tento vlastník má při takovém jednání podstatně výhodnější pozici než vy. Blokační pozemek je jeho vlastnictvím, tj. není povinen vám jej na základě vaší nabídky prodat či umožnit přes něj přístup k vašim pozemkům. Tato silnější pozice se projevuje zejména tím, že po vás např. při jednání o odkupu blokačního pozemku bude požadovat vyšší než tržní cenu.

Zde upozorňujeme, že pokud se rozhodnete vyšší než tržní cenu akceptovat s plánem, že si následně část přemrštěné kupní ceny „vezmete zpět“ prostřednictvím využití právní úpravy neúměrného zkrácení, nemusí vám tento plán vyjít.

Nejvyšší soud jednoznačně stanovil, že nelze využít úpravy neúměrného zkrácení mj. tehdy, když i jen z okolností případu plyne, že plnění (ve vašem případě blokační pozemek) přijímáte za neúměrnou cenu (zde příliš vysoká kupní cena), ať už je jeho skutečná cena jakákoliv nebo se pohybuje v určitém rozmezí, z něhož nevybočuje. Stejně tak nelze úpravu neúměrného zkrácení využít, pokud jste si při vyjednávání kupní ceny za blokační pozemek neprověřili jeho skutečnou cenu, přestože z okolností případu bylo patrné, že požadovaná cena není cenou úměrnou.

Komunikace v uzavřených areálech nepatří automaticky všem vlastníkům v areálu

Zejména při nákupech průmyslových nemovitostí (sklady, výrobní haly apod.) není neobvyklé, že se tyto nemovitosti nacházejí v uzavřených areálech s více vlastníky.

Pokud se stanete vlastníkem průmyslových nemovitostí v takových areálech, neznamená to, že automaticky můžete také využívat komunikace, které se v takovém areálu nachází. Vlastník těchto komunikací (např. osoba vlastnící sousední výrobní halu v daném areálu) vám nemusí jejich užívání povolit.

To potvrdil i Nejvyšší soud, který konstatoval, že vlastník pozemku sloužícího v uzavřeném areálu jako účelová komunikace svobodně rozhoduje o tom, kdo smí pozemek užívat, a bez jeho svolení tudíž nikdo pozemek užívat nesmí. Nejvyšší soud pak odkazuje osobu, která má nemovitost v areálu, avšak není vlastníkem daných komunikací, aby si záležitost vyřešila soukromoprávní cestou (např. zřízením věcného břemene).

Nutno dodat, že citované rozhodnutí je z roku 2012 a otázka vztahů ohledně užívání komunikací v uzavřených areálech je Nejvyšším soudem řešena velmi výjimečně. Jak by Nejvyšší soud rozhodoval o stejné otázce v poměrech občanského zákoníku účinného od roku 2014 lze jen těžko předvídat.

Proto nelze než doporučit, abyste si před nákupem nemovitostí umístěných v uzavřených areálech dostatečně včas zjistili, kdo vlastní pozemní komunikace v nich vybudované, a zda je budete moci užívat. Pokud je odpověď záporná, pak je nezbytné si před provedením nákupu užívání těchto komunikací zajistit (např. zřízením příslušného věcného břemene ve prospěch vašich cílových nemovitostí).

Pro úplnost dodáváme, že „uzavřeným areál“ není pouze areál s uzamčenou bránou a obehnaný ostnatým drátem. Dle Nejvyššího správního soudu je nutno za „uzavřený“ areál chápat prostor, do něhož nelze vstoupit, aniž by byla překonána překážka bránící vstupu do areálu. Taková překážka může být fyzická (např. závora) či právní (zákaz vstupu). Při posuzování „uzavřenosti“ areálu tak buďte velice obezřetní. Vyhodnocení toho, zda je či není areál uzavřený, totiž bude ovlivňovat i váš úsudek, zda můžete užívat pozemní komunikace, které se v něm nachází.

Závěr

Nákup nemovitosti není tedy jen o odpovědi na otázky „Jaká je kupní cena?“, „Jak budeme nákup financovat?“ nebo „Jaký je technický stav střechy?“. Je také o nutnosti zvážit polohu a umístění nemovitosti v terénu. Jedině tak naleznete veřejné komunikace, na něž se v ideálním případě vaše nemovitost napojuje. Pokud si nejste jisti, zda se vámi vybraná nemovitost napojuje na veřejné komunikace, doporučujeme vám kontaktovat vaše právníky, aby pro vás toto prověřili.