KOMENTÁŘ VOJTĚCHA KRISTENA | Stavět v Česku není nic lehkého. Vědí to developeři a vědí to i lidé, co si budují rodinné domy svépomocí. Kromě extrémně dlouhých povolovacích procesů, nespočtu potřebných razítek a NIMBY aktivistických spolků ale nyní výstavbu ztěžují i samosprávy. Ty totiž u větších projektů v posledních letech začaly vyžadovat takzvané kontribuce – jakousi skrytou daň za to, že se vůbec může začít stavět.
Je to vlastně symptom současného stavebního záseku Česka. Věc se má tak: pro řadu velkých měst a obcí je výstavba nových developerských projektů finančně nevýhodná, protože k novým rezidencím musí vybudovat potřebnou infrastrukturu.
Od silnic, chodníků, nových zastávek MHD přes přípojky energií až po patřičné nadimenzování škol a školek, lékařské péče a další související občanské vybavenosti. Tyto vyšší náklady přitom nepokryje ani vyšší výnos daní, které samospráva vybere od nově příchozích rodin a firem.
Už několik let je proto ve větších městech zvykem, že si radnice říkají developerům o takzvané kontribuce, neboli příspěvky. Jde o jakousi skrytou daň za to, že developer bude moci stavět. Výše a forma kontribucí se liší projekt od projektu – může jít třeba o kombinaci finančního příspěvku radnici se slibem k opravě okolní infrastruktury a výsadby nové zeleně.
Viděno „volnotržním pohledem“ nejsou kontribuce nic hezkého – jde zkrátka o efekt špatně nastaveného rozpočtového určení daní, kdy se městům nevyplatí, aby se u nich stavělo. To je ovšem začátek začarovaného kruhu: pokud se samosprávám výstavba bytů nevyplatí, úředníci nemají žádnou motivaci nové stavby povolovat a bytová výstavba zamrzá – což pak vyhání ceny s bydlením vzhůru.
Případ Olomouc
Kontribuce jsou nedokonalým východiskem nedokonalého systému. Pro radnice jsou prostředkem, aby na nových projektech nebyly finančně bity, pro developery zase malou cenou za to, že mohou realizovat ziskové projekty. Jenže nyní se ukazuje, že některé samosprávy si z kontribucí chtějí udělat dojnou krávu. Olomouc přichází s návrhem, který žene výši kontribucí zcela mimo proporce – a to do té míry, kdy by mohly znamenat zkrátka odliv investorů.
Náměstek primátora Olomouce Tomáš Pejpek tvrdí, že jde o oboustranně výhodný kompromis: „Z hlediska investora i města půjde o výhodnou spolupráci – město může efektivně optimalizovat návaznosti projektu na jeho okolí a získá příspěvek na projektem vyvolanou infrastrukturu, investor získává kvalitnější vybavenost v lokalitě, kde realizuje svůj projekt. A to je i v zájmu uživatelů či klientů, pro které investor staví,“ říká Pejpek pro lokální web Report.
Jenže odborná veřejnost je z navržených pravidel výrazně rozpačitější a vadí jí jak vysoká cena, tak netransparentní a neférové návrhy. Radniční manuál tepe například Sdružení olomouckých architektů a stavitelů (SOAS): „Navrhovanou Metodiku považujeme za zcela nepřipravenou a nevhodnou ke schválení a praktickému využití,“ tvrdí SOAS.
Podle organizace hrozí, že pokud by město návrh drakonických kontribucí přijalo, udělalo by to z Olomouce „jedno z nejméně atraktivních a nejrizikovějších měst pro developerské investice v České republice“.
Odborníci nemluví do větru. Developeři si pochopitelně vybírají, kde budou své projekty realizovat – a pokud by se jim v Olomouci výstavba vlivem kontribucí výrazně prodražila, je přirozené, že by radši stavěli někde jinde. Tím jsme opět v začarovaném kruhu, jejich odchod by znamenal zmražení výstavby, převis poptávky nad nabídkou a v důsledku i růst cen.
Takový scénář ostatně pro web Report připouští i šéf olomouckého developera Alfa Projekt Pavel Vrba. „Návrh kontribucí je další – dá se říct podstatný – vstup do kalkulace nákladů. Bohužel obecné povědomí o přemrštěných maržích developerů neodpovídá realitě. Development v českých vodách je dlouhodobá a riskantní disciplína, a poslední dobou téměř všechny vstupy znatelně zdražují,“ uvádí odborník.
Olomoucký návrh kombinuje nejhorší prvky z různých systémů bez jakýchkoliv kompenzačních mechanismů.
I Vrba se přitom podivuje tomu, proč jsou v Olomouci kontribuce výrazně vyšší, než jak je tomu ve většině tuzemských měst.
Pro srovnání: zatímco v Brně developer v základu platí 800 korun za metr čtvereční hrubé zastavěné plochy, olomoucký návrh počítá s cenou až 1500 korun – ta by se počítala ze zastavěné plochy, ale i z plochy sklepů a povrchových parkovišť.
Sdružení olomouckých architektů a stavitelů si přitom stěžuje i na další „jobovky“. Zatímco tak hanácká metropole ve svém návrhu až na výjimky nenabízí žádné motivační slevy (třeba pro případ výstavby udržitelných developerských projektů a pasivních budov), v jiných městech je to standardem.
„Je zřejmé, že olomoucký návrh kombinuje nejhorší prvky z různých systémů bez jakýchkoliv kompenzačních mechanismů. Spojuje vysoké a nepředvídatelné sazby s nejméně výhodnou metodikou výpočtu, striktním vyloučením zápočtu nákladů na infrastrukturu a absencí jakýchkoliv transparentních motivačních prvků,“ uzavírá Sdružení olomouckých architektů a stavitelů, které doufá, že město svůj návrh po odborném dialogu ještě přehodnotí.
🔥🗞️ Přidejte si INFO.CZ do svých oblíbených zdrojů na Google Zprávy. Díky.
