Cena zemědělské půdy vzrostla za 20 let pětkrát, výnos z pronájmu je kolem procenta ročně

Dle mého názoru vykazuje trh se zemědělskou půdou relativně stabilní „živost“. Ukazují to i dlouhodobá data. V roce 2005 činila cena za jeden hektar zemědělské půdy přibližně 68 tisíc korun. V minulém roce se cena pohybovala okolo 340 tisíc korun za hektar. 

Nárust ceny v čase je za celou tuto dobu víceméně stabilní a pozvolný. To naznačuje, že je zde i docela stabilní objem nabídky a poptávky, který rostl jen pozvolně. Jedinou výjimkou byl krátkodobý výkyv v „covidových letech“ 2020 až 2022, během kterých cena vzrostla meziročně o celkem 29 procent, což značí extrémní navýšení aktivity zájemců o prodej či nákup zemědělské půdy. 

Pak se trh opět uklidnil a navrátil k postupnému růstu. Loni cena meziročně stoupla o přibližně čtyři procenta. 

Je třeba upozornit, že se jedná o data průměrná. Pro jednoho z našich klientů jsme v nedávné době realizovali transakci, kdy se cena za hektar zemědělské půdy nacházela o několik desítek tisíc níže.

Z posledních dostupných dat publikovaných Ministerstvem zemědělství lze vyčíst, že mezi lety 2010 až 2020 se počet osob hospodařících na zemědělské půdě příliš nezměnil. Za poslední sledované období zároveň spíše vidíme trend směřující k rozdrobenosti než konsolidaci. A patrně nelze očekávat, že by se na tomto v posledních letech příliš změnilo. 

Jen pro ilustraci: v roce 2010 na zemědělské půdě o rozloze více než tři hektary hospodařilo 21 730 osob, v roce 2020 to bylo 24 648. Přičemž nárůst počtu fyzických osob, které na půdě podnikají jako zemědělci, byl v tomto období přibližně 400 osob. 

Co se týče právnických osob podnikajících na zemědělské půdě, za stejné období narostl jejich o počet o přibližně 1 200, přičemž vidíme trend ubývajících zemědělských družstev, podstatného nárůstu společností s ručením omezeným a stabilní počet akciových společností pohybujících se ve sledovaném období v tomto oboru.

Toto nejsem schopen zcela vyhodnotit. Určitě však můžeme aktuálně vidět větší množství osob, které se snaží nějakým způsobem aktivně nabízet či umožňovat specializované investice do zemědělské půdy, než tomu bylo třeba před pěti lety.

Já bych tuto otázku na úvod trochu odlehčil: nejsem investiční poradce a dále uvedenou odpověď nelze brát jako investiční radu. Nicméně ve své advokátní praxi poskytuji poradenství také nemovitostním investičním fondům, a tedy jsem v relativně těsném kontaktu s různými typy investorů. 

Základní rada, kterou mohu dát komukoliv, kdo se rozhodne investovat do čehokoliv, je ta, že každá investice nese určité riziko, což musí investor akceptovat. Investice bez rizika neexistuje. Zároveň je třeba zvážit, co očekáváte, že vám investice přinese. Někdo chce vyšší výnosy, což je vykoupeno vyšší mírou rizika, někdo chce své prostředky uložit relativně bezpečně, což však s sebou přináší nižší zhodnocení. 

Výše předpokládaného výnosu v zásadě vždy odpovídá míře rizika – čím vyšší výnos, tím vyšší riziko. Zároveň je třeba zvážit, že každá investice má jinou likviditu. Něco prodáte rychleji, něco pomaleji. To samozřejmě také ovlivňuje rozhodování, kam volné prostředky investovat pro případ, že by bylo nutno investici ukončit dříve, než bylo původně plánováno.

Jak už bylo řečeno, cena zemědělské půdy s jistými výjimkami dlouhodobě stabilně pomalu stoupá. Pokud se jedná o pacht zemědělské půdy, což je zjednodušeně řečeno pronájem pozemku zemědělci za účelem, aby na něm hospodařil, můžete aktuálně očekávat zhodnocení někde okolo jednoho procenta ročně.

Koupě nemovitosti bývá pro většinu osob životním obchodem. Určitě doporučuji ji nepodcenit. Ověřte si, že prodávající daný pozemek skutečně vlastní. Zkontrolujte, zda pozemek není nějak nevhodně zatížen, a to buď věcně, třeba zástavním právem či věcnými břemeny, či smluvně – třeba právě zmíněným pachtem. Prověřte si bonitu prodávajícího, zejména zda není v insolvenci či exekuci. 

Platbu kupní ceny za pozemek určitě doporučuji vypořádat prostřednictvím úschovy, a to ideálně u vámi najaté advokátní kanceláře. Stejně tak apeluji, abyste při sepisu kupní smlouvy a kontroly výše uvedeného využili služeb advokátů. 

Konstantně vidím, že při investicích do nemovitostí většina lidí spoléhá na své vlastní síly, a často pak po nákupu musí bohužel řešit problémy s hodnotou často i několika milionů, kterým by bylo možné předejít při využití služeb odborníků.

I pro prodávajícího platí, že by měl chtít celý obchod vypořádat prostřednictvím úschovy a také by si měl prověřit bonitu kupujícího. Prodávající bude mít zejména zájem, aby pro něj kupní smlouva byla co nejvýhodnější, tedy aby byl co nejméně odpovědný za případné vady prodávané nemovitosti, aby kupní smlouva neobsahovala třeba zádržné či mu neukládala nějaké další povinnosti nad rámec převodu vlastnického práva na kupujícího.

Většinou nikoliv, protože – jak už bylo řečeno – většina si řeší i tyto smlouvy vlastními silami. Největší nedostatky u tohoto typu smluv vidím v nemožnosti jednostranného zvyšování nájemného v souvislosti s inflací. Tedy, že ve smlouvách chybí takzvané indexační doložky. 

Obvykle také smlouvy nedostatečně regulují možnost jejich ukončení pro případ, že se celý smluvní vztah nebude vyvíjet kýženým směrem. Stejně tak docela často vidím i nedostatečnou či nevyváženou úpravu vzájemných práv a povinností smluvních stran během trvání smlouvy.

Nakládání se zemědělskou půdou je omezeno zejména zákonem o ochraně zemědělského půdního fondu. Ten například zakazuje její znečišťování, reguluje způsob použití sedimentů na zemědělské půdě či stanovuje vlastníkovi povinnost chránit zemědělskou půdu před erozí. A k tomu se pak přidávají rozhodnutí orgánů státní správy na úseku ochrany zemědělského půdního fondu, které mohou uložit další povinnosti. 

Zajímavostí je, že zemědělskou půdu nemůže v České republice nabýt právnická či fyzická osoba ze země, která omezuje či zakazuje našim právnickým či fyzickým osobám nabýt zemědělskou půdu. Ve vztahu ke státům Evropské unie, Evropskému hospodářskému prostoru, Švýcarsku a zemím, se kterými má Česká republika příslušnou mezinárodní smlouvu, která toto řeší, se toto omezení neuplatní.

Nejčastěji je to právě porušování zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, zejména použití agrochemikálií v rozporu s požadavky zákona. Docela častá bývá také nesprávná aplikace kalů z čističek odpadních vod či nesprávná aplikace sedimentů.